Viktigt att tillvarata sina avtalade rättigheter i tid

Högsta domstolen tog i mars 2018 upp en intressant fråga för kommersiella hyresvärdar, som visar på att det är viktigt att man som kommersiell aktör regelbundet går igenom sina löpande avtal noga, för att inte riskera att gå miste om intäkter.

Omsättningshyra utöver fasta hyran

I slutet av 1990-talet hyrde ett bolag ut en lokal till en leksaksaffär. I avtalet fanns en klausul om att hyresgästen utöver den fasta hyran skulle betala ett tillägg motsvarande en viss andel av sin omsättning (så kallad omsättningshyra).
Leksaksaffärens ägare sålde år 2002 verksamheten till en ny ägare, som därmed också blev ny hyresgäst. Den nya hyresgästen fick dock inte ta del av det skriftliga hyresavtalet förrän när avtalet sades upp av hyresvärden i augusti 2012.
Under perioden 2002–2012 begärdes aldrig någon omsättningshyra, men i april 2013 krävde hyresvärden för första gången att hyresgästen skulle betala omsättningshyran för hela hyrestiden med totalt 270 000 kronor. Hyresvärden förklarade att anledningen till att hyran inte krävts in tidigare var ett förbiseende i samband med registrering av avtalet i värdens datasystem.

Passivitet från hyresvärden

Högsta domstolen konstaterade att passivitet från ena parten i ett avtalsförhållande kan leda till att avtalsinnehållet förändras, för framtiden och/eller förfluten tid. Domstolen kom fram till att hyresvärden inte känt till att omsättningshyran underlåtits att krävas in, och att hyresvärden inte heller på något annat sätt gett uttryck för att ha eftergett sin rätt till framtida hyra. Men samtidigt ansåg Högsta domstolen att hyresvärden hade förlorat sin rätt att kräva ut hyran för förfluten tid då man trots tillgång till avtalet hade förhållit sig passiv och inte klargjort för den nya hyresgästen vad som gällde, samt att man inte hade krävt in någon hyra från vare sig den första eller den andra hyresgästen under en mycket lång tid. Hyresvärden tillerkändes därför bara 20 000 kronor av de begärda 270 000.
(Högsta domstolens dom den 23 mars 2018 mål T 1566-17)

Gå igenom avtal regelbundet

Rättsfallet visar på vikten av att man som kommersiell aktör noga går igenom de löpande avtal man har. Har man missat en intäktsmöjlighet i avtalet, kan den i vissa situationer gå att kräva betalt för retroaktivt, men det förutsätter att man agerar i tid. Därför kan det vara en god idé att regelbundet gå igenom de avtal man har i verksamheten.
Adacta biträder kommersiella hyresgäster och hyresvärdar i frågor om hyresrätt och andra avtal. Hör gärna av dig om du har några frågor!