Hyra eller säga upp lokal

Hyra av lokal

I enlighet med 12 kap. jordabalken (1970:994), ”Hyreslagen”, utgör hyra av lokal en upplåtelse av nyttjanderätt som sker genom avtal till hus, eller del av hus, mot ersättning. Termen upplåtelse innebär att det är fråga om en begränsad rätt att nyttja hus eller delar därav, där äganderätten till lokalen tillhör hyresvärden. Hyreslagen utgör en skyddande lagstiftning till fördel för den svagare parten, lokalhyresgästen. Detta medför att flertalet regler är tvingande till lokalhyresgästens fördel.

Flera bestämmelser i hyreslagen är gemensamma för såväl bostadslägenheter som lokaler. Vissa bestämmelser anger dock uttryckligen att de bara gäller för bostadslägenheter, medan andra bara gäller för lokaler.

Indirekta besittningsskyddet
Det indirekta besittningsskyddet innebär att om hyresvärden säger upp hyresavtal för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så ska lokalhyresgästen flytta om parterna inte kommer överens om annat. Lokalhyresgästen är då enligt huvudregeln istället berättigad till ersättning av hyresvärden.

En lokalhyresgäst erhåller ett indirekt besittningsskydd till lokalen om inte följande föreligger.

1. Hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
2. Hyresförhållandet upphör för att det är förverkat eller efter uppsägning i anledning av ej ställd säkerhet.

Hyresvärden och lokalhyresgästen kan sinsemellan avtala bort det indirekta besittningsskyddet. Avtalet måste nedtecknas i särskild handling, utöver hyresavtalet, och undertecknas av såväl hyresvärden som lokalhyresgästen. Om hyresförhållandet har varat i mindre än nio månader i oavbruten följd krävs det enligt huvudregeln godkännande från hyresnämnden av avtalet för att denna ska vara giltig mellan parterna. Har hyresförhållandet varit längre än nio månader när avtalet ingås krävs det emellertid inget godkännande från hyresnämnden.

I följande fall behöver man inte heller ha hyresnämndens godkännande för att ingå ett avtal om avstående av det indirekta besittningsskyddet. Avtalet får dock i förekommande fall vara giltigt högst fem år från det att hyresförhållandet inleds.

1. Hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen.
2. Andrahandsupplåtelser då hyresvärdens (förstahandshyresgästens) avtal med hyresvärden ska upphöra.

Uppsägning av lokal

I enlighet med Hyreslagen uppställs det formkrav på den uppsägningshandling som hyresvärden lämnar till lokalhyresgästen. Formkraven är följande.

– Uppsägningen ska vara skriftlig och vara ställd till lokalhyresgästen.
– Uppsägningshandlingen ska innehålla uppsägningsförklaringen.
– Uppsägningen ska delges lokalhyresgästen.
– Uppsägningen ska innehålla information om anledningen till varför en förlängning inte medges eller villkor som hyresvärden ställer för att förlänga hyresavtalet.
– Uppsägningen ska innehålla en underrättelse om att lokalhyresgästen har möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från mottagandet av uppsägningen.

Om lokalhyresgästen inte vill avflytta utan att få ersättning måste lokalhyresgästen inom två månader från det uppsägning delgivits honom hänskjuta tvisten för medling hos hyresnämnden. Om lokalhyresgästen försitter denna möjlighet går rätten till ersättning förlorad.

Ersättning
Lokalhyresgästen har alltid rätt till en minimiersättning om hyresförhållandet upphör till följd av att hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller att han krävt högre hyra än marknadshyra, dvs hyresvärden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättningen motsvarar en årshyra.

För det fall lokalhyresgästen förorsakas en förlust som inte till fullo täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen i princip enligt samma grunder som används vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Ersättningen omfattar främst.

– Kostnader hänförligt till flytt av verksamheten
– Värdeminskning på lokalhyresgästens egendom
– Kvarvarande värdet av ändringsarbeten i lokal som lokalhyresgästen bekostat, samt
– Skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som lokalhyresgästen har bedrivit i lokalen

Den ersättning som utgår blir mindre beroende på om lokalhyresgästen har möjlighet att fortsätta sin verksamhet i en lokal eller om verksamheten måste läggas ned. Hyresvärden har rätt att kräva att ersättningen bestäms i enlighet med det alternativ som är billigast. Om lokalhyresgästen nödgas lägga ned verksamheten äger lokalhyresgästen rätt till ersättning för bl.a. verksamhetens värde. I första hand nyttjas då ortsprismetoden. För det fall det saknas jämförelsematerial kan värdet för verksamheten schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3–5 gånger rörelsens nettoöverskott.

Om hyresvärden har saklig grund för att begära avflyttning av lokalhyresgästen, dvs. om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, utgår inte ersättning till lokalhyresgästen oaktat att lokalhyresgästen innehar ett indirekt besittningsskydd. De situationer där ersättning till lokalhyresgästen inte aktualiseras är följande.

1. Misskötsamhet från lokalhyresgästen.
2. Fastigheten ska rivas – hyresvärden kan istället för utge ersättning anvisa lokalhyresgästen till en annan godtagbar lokal (ersättningslokal).
3. Fastigheten ska genomgå större ombyggnad – hyresvärden kan istället för utge ersättning anvisa lokalhyresgästen till en annan godtagbar lokal (ersättningslokal).
4. Hyresvärden anses ha befogad anledning att vägra förlängning.
5. Hyresvärdens villkor för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.