Råvindskonverteringar i bostadsrättsföreningar
På senare år har det blivit allt vanligare att bostadsrättsföreningar beslutar att göra om vindsutrymmen till lägenheter. En vindskonvertering innebär ofta ett lyft för föreningens ekonomi i form av ett inflöde av pengar som kan användas både till att minska föreningens belåning och sänka årsavgifterna.
Samtidigt kan en vindskonvertering upplevas som något negativt för den enskilde medlemmen, som kanske får mindre förrådsyta eller får finna sig att ett vindsförråd ersätts med ett källarförråd med ökad risk för inbrott och översvämningar.
Skyddsregler för bostadsrättshavare
För att skydda medlemmarna finns i bostadsrättslagen vissa krav som måste vara uppfyllda för att en bostadsrättsförening skall kunna genomföra en råvindskonvertering. Till att börja med krävs det alltid att det fattas ett beslut på en föreningsstämma för att föreningen skall kunna genomföra väsentliga förändringar av hus eller mark. Om ingen medlem berörs direkt av planerna, räcker det med ett enkelt majoritetsbeslut.
I de flesta fall finns det dock medlemmar som blir direkt påverkade, t.ex. genom att deras vindsförråd tas i anspråk för de nya lägenheterna. I sådana fall krävs dels att stämmans beslut fattas med två tredjedelars majoritet, dels att beslutet godkänns av hyresnämnden.
Vindsförrådens betydelse
I ett rättsfall från Svea hovrätt (beslut den 15 februari 2019 i mål ÖH 3020-18) hade en bostadsrättsförening i Göteborg beslutat om att föreningen skulle bygga vindslägenheter. Två av åtta medlemmar var emot förslaget och föreningen begärde hyresnämndens godkännande.
De två medlemmar som var emot förslaget anförde i hyresnämnden bland annat att det fanns fukt i källaren och att det hade varit översvämning där, vilket medförde att föremål som förvarades i källaren riskerade att skadas.
Hyresnämnden konstaterade att ombyggnation av råvindar till lägenheter i regel fick anses vara av liten betydelse för bostadsrättsinnehavarna i en förening och att medlemmarna även efter ombyggnationen skulle ha tillgång till förråd.
En av medlemmarna överklagade nämndens beslut till Svea hovrätt och anförde bland annat att det var oklart hur många lägenheter som skulle byggas och om vindsförråden skulle tas i anspråk samt att beslutet stred mot likhetsprincipen. Hovrätten konstaterade att frågor om beslutets giltighet i första hand prövas genom en talan om klander av föreningsbeslut och inte inom ramen för godkännandeprocessen och gjorde därför endast en summarisk prövning av beslutets giltighet. Hovrätten kom i denna prövning fram till att det inte var uppenbart att beslutet var ogiltigt och övergick därefter till att pröva sakfrågan.
Hovrätten konstaterade att det enligt domstolspraxis hade liten betydelse för en bostadsrättshavare att tvingas byta förråd eller få ett mindre förråd. Hovrätten ansåg att ianspråktagandet av förråden var av mindre betydelse och avslog överklagandet. Vidare beslutade hovrätten att medlemmen skulle ersätta bostadsrättsföreningen för dess rättegångskostnader med 37 519 kr.
Vikten av att välja rätt processform
Rättsfallet visar på att reglerna kring bostadsrättsföreningar är komplicerade och att det ofta finns flera olika sätt att angripa föreningsbeslut som man som medlem är missnöjd med. Vilken väg man väljer kan få avgörande betydelse för möjligheterna till framgång. Den som förlorar en domstolsprocess kan bli skyldig att ersätta motparten för rättegångskostnader med höga belopp. Det är därför alltid en god idé att kontakta en advokat om man får problem i sin bostadsrättsförening.
Adacta advokatbyrå har lång erfarenhet av att biträda enskilda medlemmar och föreningsstyrelser i bostadsrättsliga frågor. Hör gärna av dig om du har några frågor!
